美好人居是人類永恒的話題。

進(jìn)入21世紀(jì)以來，人居環(huán)境建設(shè)正以不可思議的規(guī)模和速度進(jìn)行著，以前經(jīng)常提到的“品質(zhì)”、“精品”、“匠心”，似乎已經(jīng)不能直觀地涵蓋高端住宅的全部。

建筑產(chǎn)業(yè)化現(xiàn)代化，正逐漸成為行業(yè)內(nèi)外目光聚集之處。于是，可持續(xù)性、綠色環(huán)保、科技化的“百年住宅”理念被越來越多的人熟知。

然，百年住宅，并不單單形成一種“理念”，而是早已付諸實(shí)踐。那么到底什么樣的房子能是百年宅？

01 什么樣的房子才是“好房子”

新時(shí)代“好房子”的創(chuàng)新發(fā)展首先應(yīng)盡快構(gòu)建“好房子”標(biāo)準(zhǔn)體系，全面提升住房發(fā)展標(biāo)準(zhǔn)水平，發(fā)揮高質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)對住房建設(shè)的引領(lǐng)作用，同時(shí)還應(yīng)基于住宅建筑全壽命周期規(guī)劃設(shè)計(jì)、建材部品選用、生產(chǎn)建造、使用維護(hù)、改造拆除等一系列系統(tǒng)工程，在各階段逐步完善監(jiān)管制度、標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)，建設(shè)出綠色低碳、品質(zhì)長久、環(huán)境宜居的新時(shí)代“好房子”。

通過聚焦居住滿意度的問題與需求、國家與住房建設(shè)未來發(fā)展，分析邁向居住品質(zhì)時(shí)代的國際“好房子”標(biāo)準(zhǔn)及其可持續(xù)住宅建設(shè)情況，就目前階段性研究的成果，新時(shí)代“好房子”的定義內(nèi)涵為：綠色低碳、品質(zhì)長久、環(huán)境宜居的“新型全壽命優(yōu)質(zhì)住宅”，發(fā)展具有百年大計(jì)的新型全壽命優(yōu)質(zhì)住房，為國家、社會和人民設(shè)計(jì)與建設(shè)具有長久優(yōu)良品質(zhì)的資產(chǎn)。

其標(biāo)準(zhǔn)的框架指標(biāo)體系由系統(tǒng)性多層級要素構(gòu)成，包括綠色低碳的宏觀層級、品質(zhì)長久的建筑層級、環(huán)境宜居的區(qū)域?qū)蛹壢髢?nèi)涵，可概括為以下六個(gè)基本方面：安全耐久、居住適應(yīng)、健康舒適、生活便利、運(yùn)維長效、環(huán)境友好。

例如，在工程質(zhì)量安全耐久方面，要求樓棟工程質(zhì)量良好，主體結(jié)構(gòu)、圍護(hù)結(jié)構(gòu)、部件部品、附屬設(shè)施等安全性、耐久性與穩(wěn)定性良好；建筑的設(shè)計(jì)與使用壽命長久；百姓總批評的住房裂縫、滲漏等常見工程質(zhì)量問題得到有效改善。

在功能空間合理高效方面，布局與戶型空間及動(dòng)線設(shè)計(jì)需合理，這一點(diǎn)始終是開發(fā)建設(shè)方、設(shè)計(jì)方、使用方共同關(guān)注的焦點(diǎn)問題。

套型內(nèi)部空間適應(yīng)性要強(qiáng)，以適配家庭全生命周期內(nèi)的不同需求，我們目前在做的高品質(zhì)住房建設(shè)中應(yīng)用的“大空間體系+集中管井+輕質(zhì)隔墻”很好地實(shí)現(xiàn)了空間的靈活可變。

在性能品質(zhì)健康宜居方面，根據(jù)調(diào)研反饋，住房隔音和保溫隔熱效果不好、空氣和水質(zhì)較差等問題屬于居住滿意度較低項(xiàng)。劣質(zhì)建材導(dǎo)致甲醛超標(biāo)引發(fā)健康問題，特別在保障性住房、租賃公寓等居住建筑類型中尤為突出。

優(yōu)良的居住性能品質(zhì)需擁有安靜的聲環(huán)境、舒適的熱濕環(huán)境、溫和的光環(huán)境、潔凈的空氣環(huán)境和健康的水質(zhì)，并采用零甲醛、無毒害、無排放、無污染的綠色環(huán)保型建材，給居住者最基本也是最全面的健康居住保障。

在維護(hù)維修便捷長效方面，不少家庭都會遇到即使是新房，入住之后房屋仍需要維修的問題。這一問題一部分關(guān)聯(lián)住房質(zhì)量，一部分由于房屋本身不具有可維護(hù)更新性。例如管線一旦埋入主體，檢修、維修極為不便。由于物業(yè)管理缺失或不當(dāng)，老舊住房的維護(hù)維修、更新改造更加困難。

因此，需要提高設(shè)備管線、建材及部件部品的可更新性，便于維修更替；健全物業(yè)管理系統(tǒng)，提高數(shù)字化、智慧化運(yùn)維管理，開展老舊小區(qū)改造和老舊房屋改造，改善人居環(huán)境、提高居住宜居性。

在居住環(huán)境與設(shè)施完善方面，對于“好房子”的判斷標(biāo)準(zhǔn)有很大一部分因素與居住生活相關(guān)，包括對住房所在區(qū)位地段和住區(qū)環(huán)境的考慮。住房一旦遠(yuǎn)離了教育、醫(yī)療、商業(yè)、交通等配套設(shè)施，就很難符合百姓理想居住的“好房子”標(biāo)準(zhǔn)。這個(gè)問題與城市、區(qū)域規(guī)劃設(shè)計(jì)有關(guān)，也受政策和百姓根深蒂固的觀念影響。

所以，作為“以人民為中心”的好房子，所在區(qū)位地段條件優(yōu)越、交通便利、出行便捷、周邊配套資源和設(shè)施完善，便民生活服務(wù)設(shè)施、文體活動(dòng)設(shè)施和場地齊全，住區(qū)停車位充足始終是要點(diǎn)。從我們住房建設(shè)系統(tǒng)的角度來看，也正在朝這一方向努力，推動(dòng)完善社區(qū)建設(shè)。

02 房子70年產(chǎn)權(quán)過時(shí)，“百年住宅”來了

眾所周知，我國房子的產(chǎn)權(quán)是70年，而我國住宅的平均壽命往往只有四五十年，甚至更短，所以很多房子在產(chǎn)權(quán)沒有到期的時(shí)候就會被拆掉。

而這種對于廢舊房屋的拆遷其實(shí)是一種資源浪費(fèi)，畢竟需要各種人力物力，還有就是建材浪費(fèi)。但這也是迫不得已，受限于建筑技術(shù)和建材質(zhì)量，以前的開發(fā)商在建房的時(shí)候?qū)τ谔嵘课萜焚|(zhì)也是有心無力。

隨著科技的發(fā)展，我國的房屋建造水平常年穩(wěn)步提升，現(xiàn)在的建筑研發(fā)團(tuán)隊(duì)和開發(fā)商對于建造高品質(zhì)住房也變得信心滿滿。

至此，北京市做了第一個(gè)“吃螃蟹”的人，既然現(xiàn)在有能力建造更好的房子了，北京就直接制定了一套“百年住宅”標(biāo)準(zhǔn)。

2020年3月24日，市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委發(fā)布了《保障性住房百年住宅標(biāo)準(zhǔn)研究》比選公告。

4月23日，北京市住建委官網(wǎng)公示課題承擔(dān)單位，確定“中國建筑標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)研究院有限公司、清華大學(xué)、北京市住宅建筑設(shè)計(jì)研究院有限公司聯(lián)合體”承擔(dān)相關(guān)研究工作。

這個(gè)項(xiàng)目是為了落實(shí)《北京城市總體規(guī)劃（2016年-2035年）》，也就是說，今年北京會開始進(jìn)行“百年住宅”的試點(diǎn)推廣，等到了2035年，北京在新建住宅時(shí)就會全面開始落實(shí)這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。

這樣一來，15年后，北京會開始全面建設(shè)能住100年的住宅，房子的使用壽命會大大提高。到時(shí)候北京可能會輻射全國，國內(nèi)的新建住宅也會逐漸向“百年住宅”標(biāo)準(zhǔn)靠攏。

既然未來房子能住100年了，其產(chǎn)權(quán)問題就會成為人們關(guān)注的重點(diǎn)。一般來說，在產(chǎn)權(quán)到期之后，房子腳下的土地產(chǎn)權(quán)將會重歸國家所有，但是房子的所有權(quán)依舊是購房者的。

只不過，現(xiàn)在絕大多數(shù)并不知道房子的70年產(chǎn)權(quán)到期后購房者需要做什么，畢竟我國的房地產(chǎn)是從1978年開始起步的，到現(xiàn)在也就只有41年的歷史，還沒有出現(xiàn)過房子產(chǎn)權(quán)到期的情況。

那么等到未來“百年住宅”建好了，70年產(chǎn)權(quán)到期了，購房者會面臨什么？老房子又會怎樣？

事實(shí)上，未來房子70年產(chǎn)權(quán)這個(gè)規(guī)則終究是會“過時(shí)”的，既然房子能住100年了，也就不用擔(dān)心房子壽命比產(chǎn)權(quán)先“到期”的問題了。

因?yàn)楣俜皆硎?，房子?0年產(chǎn)權(quán)到期后是可以續(xù)期的，沒有什么限制條件，也不影響正常交易，所以70年產(chǎn)權(quán)到期其實(shí)也就是給房子加了一個(gè)續(xù)期的步驟而已。

至于那些老房子，可能就會逐漸被“百年住宅”所淘汰，畢竟延長房子的使用壽命是一個(gè)大趨勢，也是未來房地產(chǎn)發(fā)展的重要方向。

隨著建筑技術(shù)的不斷發(fā)展，未來的新建住宅會不斷向高品質(zhì)靠攏，房子的建筑標(biāo)準(zhǔn)和審驗(yàn)要求也會隨之升高。在這個(gè)過程中，品質(zhì)欠佳的老房子也就會面臨淘汰，這是對房地產(chǎn)市場的凈化，也是改善人們居住條件的重要舉措。

03 百年住宅通用體系

百年住宅，顧名思義，就是使用年限和耐久性要達(dá)到100年，以高于國家規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)于規(guī)程要求的國企精工呈現(xiàn)，滿足居者對住房的品質(zhì)需求。

中國百年住宅的標(biāo)桿與技術(shù)體系是新型工業(yè)化住宅的建筑通用體系，包括四個(gè)方面：建設(shè)產(chǎn)業(yè)化、建筑長壽化、品質(zhì)優(yōu)良化、綠色低碳化。

1. 建設(shè)產(chǎn)業(yè)化

保證施工品質(zhì)，促進(jìn)新型建造方式的升級。旨在通過住宅產(chǎn)業(yè)化，有組織地實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)，分步驟落實(shí)工業(yè)化建造技術(shù)，充分滿足百年住宅質(zhì)量優(yōu)良、效率提升、綠色環(huán)保的建設(shè)要求，以及居住者高品質(zhì)、高標(biāo)準(zhǔn)的居住需求。

2. 建筑長壽化

以保證住宅全生命周期內(nèi)質(zhì)量性能的穩(wěn)定為基礎(chǔ)，在提高住宅支撐體物理耐久性的同時(shí)，通過SI分離技術(shù)提高住宅的居住適應(yīng)性，從而提高住宅全生命周期內(nèi)的綜合價(jià)值，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)居住。

3. 品質(zhì)優(yōu)良化

提升居住品質(zhì)和住宅性能。通過對不同層次居住者生活模式的設(shè)定，對套型適用性與健康性要點(diǎn)進(jìn)行歸納，提出了住宅品質(zhì)優(yōu)良化整體解決方案。針對老齡社會的課題，提出了適老通用性技術(shù)解決方案；既可滿足以老年人為主的行為不便人士的使用需求，也可為所有使用者提供便利。

4. 綠色低碳化

對建筑整體及整個(gè)住區(qū)提出了綜合優(yōu)化技術(shù)解決方案，通過系統(tǒng)完整的技術(shù)集成措施，完善居住空間( 環(huán)境) 性能。使建筑在滿足使用需要的基礎(chǔ)上，最大限度地減輕環(huán)境負(fù)荷，滿足人們對可持續(xù)性綠色低碳居住環(huán)境的需求，適應(yīng)住房宜居健康需求變化，最終實(shí)現(xiàn)綠色生活的可持續(xù)發(fā)展建設(shè)目標(biāo)。

最后

百年住宅是以建筑全壽命期的理念為基礎(chǔ)，圍繞保證住宅性能和品質(zhì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建造、維護(hù)使用和再生改建等技術(shù)的新型工業(yè)化體系與應(yīng)用集成技術(shù)。力求全面實(shí)現(xiàn)建設(shè)產(chǎn)業(yè)化、建筑長壽化、品質(zhì)優(yōu)良化和綠色低碳化，提高住宅的綜合價(jià)值，建設(shè)可持續(xù)居住的人居環(huán)境。

百年住宅的研發(fā)與實(shí)踐還在繼續(xù)，在住宅整體水平較高的發(fā)達(dá)國家，需要多年經(jīng)歷這些轉(zhuǎn)變才能逐步走向完善。百年住宅作為一個(gè)頗具持久生命力的新型建筑供給，既是社會經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型與建筑產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化背景下國家大力推動(dòng)住宅產(chǎn)業(yè)化的時(shí)代產(chǎn)物，也必將成為這個(gè)時(shí)代留給后代傳承的一筆長久優(yōu)良的社會資產(chǎn)。